Asambleas de conjuntos y reforma del reglamento

Consultan los lectores: "¿Es posible aprobar en una asamblea no presencial, la reforma de un reglamento de propiedad horizontal para cambiar la destinación general de las unidades privadas del edificio? ¿Qué quórum se requiere?"

Respuesta: En la consulta se incluyen dos casos contemplados en el artículo 46 de la Ley 675 de 2001, que requieren para su aprobación de un quórum calificado de propietarios que representen el setenta por ciento de los coeficientes de copropiedad.

Por una parte, el cambio de la destinación de los bienes privados y por otra, la reforma del reglamento de propiedad horizontal, que es lo que genera la necesidad de modificar el reglamento, en varios de sus artículos.

En estos casos se debe obtener la licencia urbanística de una de las curadurías urbanas u oficina de Planeación, según el caso. Estas decisiones no se pueden tomar en reuniones no presenciales y requieren una evaluación previa desde el punto de vista jurídico, técnico y económico.

Pregunta: "¿En la asamblea ordinaria se puede incluir la reforma del reglamento de propiedad horizontal para modificar los coeficientes de copropiedad?"

Respuesta: La asamblea ordinaria tiene una finalidad señalada por la Ley y por los reglamentos de propiedad horizontal. En el caso de la consulta, son solo 10 propietarios que decidieron reunirse de manera presencial, observando las medidas de bioseguridad, según enuncian en su carta e incluyeron el punto citado por la dificultad que representa tener a la mayoría de los propietarios y convocar a una asamblea extraordinaria para su aprobación.

Sin embargo, la norma no prohíbe que esta se adopte en una asamblea ordinaria (presencial) si se cumple con los requisitos de la Ley y del Reglamento, especialmente en lo que se refiere al decisorio calificado. También se advierte en la comunicación que hay dos propietarios que no están de acuerdo.

La Ley es muy estricta en lo relacionado con los casos en que se pueden modificar los coeficientes. En algunos de esos, los demás y con mayor razón para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal anterior a la Ley 675 de 2001, es necesario contar con el consentimiento expreso de los propietarios afectados.

Pregunta: "¿Qué pasa si al aprobar un presupuesto presentado por el y el consejo, los propietarios decidieron prescindir de dos vigilantes para sustituirlos por conserjes y no hacer arreglos de piscinas, parqueaderos y cubiertas, para que no suban las cuotas de istración?"

Respuesta: Según la Ley de propiedad horizontal, todo propietario debe contribuir al pago de las expensas comunes como lo señala cada reglamento. La consecuencia será que, de todas formas, puede ser necesario imponer las cuotas extraordinarias y la persona jurídica conformada por todos los propietarios no solo se verá enfrentada a cumplir con las normas, sino a los efectos por acciones interpuestas por los afectados.

En estos eventos está comprometida la seguridad. Se debe tener en cuenta que conserjes y vigilantes, además de diferencia de preparación y salario, cumplen con funciones diferentes. No es posible legalmente , que los primeros cumplan con las relativas a la vigilancia.

*Envíe su consulta a [email protected]

NORA PABÓN GÓMEZ

ABOGADA, ASESORA EXTERNA