¿Se puede sancionar a un infractor del manual de convivencia en un conjunto residencial?

Comentarios sobre las sanciones que se pueden imponer por el incumplimiento de Manual de Convivencia y los requisitos para la explotación de un bien común.

“¿Se puede sancionar a un infractor del manual de convivencia en un conjunto residencial? El manual fue aprobado por la asamblea elevado a escritura pública y registrado en el folio matriz del conjunto, pero no registrado en los folios de cada unidad.”

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La Ley 675 de 2001 contiene una disposición imperativa o de orden público, cuando establece que para que se impongan las sanciones, las conductas objeto de su aplicación deben estar indicadas en el respectivo reglamento de propiedad horizontal, y, además, especificando la que procede en cada caso y la duración razonable cuando se trate de la publicación de los nombres de los infractores, así como de la imposición de las multas sucesivas.

De tal manera, que no es suficiente que los órganos de istración (Consejo de istración o Asamblea, según lo establezca el reglamento) se fundamente para el efecto indicado en lo previsto por el manual de convivencia aprobado por la asamblea.

No obstante, en este último se puede regular de manera exhaustiva cada falta, para facilitar el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, sin modificarlo, ya que el manual de convivencia se tiene que sujetar a aquel.

En realidad, el manual de convivencia a diferencia del reglamento de propiedad horizontal, no se registra en ninguno de los folios de matrícula inmobiliaria. 

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“En mi conjunto un residente alquila el salón social por horas. Trae un profesor que dicta clases y cobra a personas residentes y externas del conjunto por las clases, el profesor no es residente, es ajeno al conjunto. En este caso el profesor se está lucrando y utiliza nuestro salón social cómo su escuela, sin aportar nada al conjunto y si haciendo uso de nuestras instalaciones. El consejo dice que esto no es explotación pues la residente puede traer a quien quiera. El reglamento establece que la Asamblea decide sobre que zonas comunes no esenciales se destinarán a explotación económica. Cómo se establece continuidad en el ejercicio de explotación? Es esto legal. ¿Puedo traer a quien yo quiera para lucrarse? ¿Y si hay un accidente quien responde? ¿Tendríamos que afectar nuestra póliza de áreas comunes?”

Aunque el caso requiere de un análisis más detallado y con mayores elementos, considero en principio que, con este uso se podrían estar desconociendo varias normas, así como el reglamento de propiedad horizontal. Por esto se debe partir de consultar la regulación que hagan el reglamento de propiedad horizontal y el manual de convivencia. En realidad, no se puede confundir el uso para actividades sociales de los propietarios y residentes, con el de destinar el espacio para desarrollar algún negocio.

Además se podría estar amenazando la seguridad y ocasionando mayores gastos y deterioro del salón, dependiendo de la actividad económica y adicionalmente al permitir el frecuente de personas ajenas al Conjunto.

Por otra parte, si bien un salón comunal de un edificio o conjunto residencial, se puede alquilar según lo que determine cada reglamento, la Ley de Propiedad Horizontal establece varias advertencias para que se pueda realizar la explotación de zonas comunes, entre estas que no contradiga las normas urbanísticas ni ambientales.

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Adicionalmente, el uso permanente o con un número considerable de horas de un bien común, podría conllevar a un uso exclusivo, lo que según la Ley está prohibido en cuanto a los bienes comunes generales como los estacionamientos de visitantes y los salones comunales.

Finalmente, son relevantes las últimas preguntas del consultante, que como señalé requiere un mayor análisis, ya que está incluido el tema de la seguridad, la responsabilidad, la constitución de pólizas que amparen los riesgos ,el aspecto económico y otros factores que deben ser tenidos en cuenta cuando se decida bien en el primer reglamento o en su reforma regular lo relacionado con la explotación de bienes comunes, lo cual no puede contrariar las normas urbanísticas, las de propiedad horizontal, las ambientales y mucho menos desconocer los derechos fundamentales de los demás propietarios y ocupantes del conjunto o edificio. 

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